Jak rozliczyć najem prywatny zgodnie z aktualnymi przepisami? W 2026 roku najem prywatny rozlicza się wyłącznie w formie ryczałtu[4][8]. Wynajmujący nie mają już możliwości wyboru innej formy opodatkowania[2]. Sprawdź kluczowe zasady, terminy oraz stawki, by nie popełnić błędu w rozliczeniu podatku z tytułu najmu prywatnego zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Zasady rozliczania najmu prywatnego ryczałtem
Od 2023 roku najem prywatny może być opodatkowany jedynie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych[4][8]. Pozostali właściciele nie mogą stosować opodatkowania na zasadach ogólnych czy podatku liniowego[2]. Rozliczenie następuje indywidualnie dla przychodów z najmu prywatnego, które nie podlegają sumowaniu z przychodami z działalności gospodarczej[2].
Najemcy nie korzystają z kwoty wolnej od podatku. Każdy uzyskany przychód od najemcy podlega opodatkowaniu od pierwszej złotówki[1]. Nie obowiązuje także żadne zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego – urząd dowiaduje się o najmie na podstawie rocznej deklaracji PIT-28[2].
Należy pamiętać, że konieczne jest prowadzenie ewidencji przychodów, jednak nie istnieje sztywny wzór tej ewidencji[5]. Podstawą opodatkowania jest wyłącznie przychód, bez możliwości rozliczania jakichkolwiek kosztów uzyskania przychodu[5].
Stawki i limity w ryczałcie od najmu prywatnego
W 2026 roku stawka ryczałtu wynosi 8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie. W przypadku nadwyżki powyżej tego progu, nadwyżka opodatkowana jest stawką 12,5%[1][2].
Łączny próg przychodów wynosi 200 000 zł, lecz opodatkowanie 8,5% obowiązuje do 100 000 zł. Każda złotówka powyżej tego limitu jest opodatkowana wyższą stawką[1].
Obliczając ryczałt od uzyskanych przychodów np. przy 150 000 zł, pierwsze 100 000 zł podlega stawce 8,5%, a kolejne 50 000 zł – stawce 12,5%[1]. Kwoty zaokrągla się do pełnych złotych na etapie wpłaty podatku.
Terminy wpłat i sposób regulowania podatku
Ryczałt od najmu prywatnego należy opłacać miesięcznie – nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu[1].
Wpłat należy dokonywać na indywidualny mikrorachunek podatkowy wskazując numer PESEL, właściwy okres rozliczeniowy i kwotę podatku[1]. Okres rozliczeniowy jest najczęściej miesięczny, a identyfikacja płatnika odbywa się za pomocą PESEL.
Możliwa jest także kwartalna forma rozliczenia, wtedy zaliczki należy wpłacić odpowiednio do 20 kwietnia, 20 lipca, 20 października danego roku za kończące się kwartały podatkowe[6].
Ewidencja i roczne rozliczenie na PIT-28
Rozliczający najem prywatny mają obowiązek prowadzić ewidencję przychodów. Forma tej ewidencji nie jest ściśle narzucona, lecz powinna spełniać funkcję dokumentacyjną na potrzeby rozliczenia i ewentualnej kontroli skarbowej[5].
Roczne rozliczenie ryczałtu od najmu prywatnego następuje na formularzu PIT-28. Deklarację należy złożyć w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, uwzględniając w niej wszystkie przychody uzyskane z najmu prywatnego[4][6].
PIT-28 to jedyny właściwy druk podatkowy rozliczający ryczałt z tytułu najmu prywatnego, zarówno z tytułu przychodów krajowych, jak i ewentualnych zagranicznych jeśli podlegają opodatkowaniu w Polsce[4].
Kluczowe ograniczenia i obowiązki wynajmującego
Najem prywatny rozliczany ryczałtem nie pozwala odliczać żadnych kosztów uzyskania przychodu. Oznacza to, że wszelkie wydatki związane z utrzymaniem czy remontem nieruchomości nie obniżą podstawy opodatkowania[5].
Przychody uzyskane z wynajmu nie korzystają z kwoty wolnej od podatku, a obowiązek zapłaty powstaje od pierwszego uzyskanego przychodu[1]. W przypadku niedopełnienia obowiązku terminowej wpłaty ryczałtu podatnik naraża się na odsetki i sankcje karne skarbowe[6].
Podsumowanie najważniejszych kroków w rozliczeniu najmu prywatnego
- Stosuj ryczałt ewidencjonowany jako jedyną dostępną formę opodatkowania najmu prywatnego[4][8]
- Zapłać miesięczną lub kwartalną zaliczkę na mikrorachunek podatkowy do 20. dnia miesiąca po uzyskaniu przychodu[1][6]
- Składaj PIT-28 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po rozliczanym okresie[4]
- Prowadź ewidencję przychodów z najmu na potrzeby kontroli oraz prawidłowego rozliczenia[5]
- Pamiętaj o stawce 8,5% do 100 000 zł oraz 12,5% powyżej tej kwoty[1][2]
- Nie uwzględniaj kosztów uzyskania przychodu w podstawie opodatkowania[5]
Źródła:
- https://direct.money.pl/artykuly/porady/jak-rozliczyc-prywatny-najem-mieszkania,75,0,1560651
- https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-opodatkowanie-najmu-prywatnego
- https://www.youtube.com/watch?v=xlTeR-SgzQ0
- https://www.pitax.pl/rozliczenie-pit-28/
- https://www.e-pity.pl/pit-za-wynajem/
- https://www.pit.pl/aktualnosci/wynajem-2026-terminy-wplaty-podatku-sprawdz-zeby-nie-zaplacic-kary
- https://wynajmistrz.pl/rozliczenie-najmu-w-2026-jak-zaplacic-mniej-podatku-dokladne-wyliczenia/
- https://www.podatki.gov.pl/podatki-osobiste/pit/informacje-podstawowe/co-jest-opodatkowane/dochody-z-najmu/
- https://www.ifirma.pl/blog/najem-krotkoterminowy-nowe-obowiazki-co-zmieni-sie-w-2026-roku/
ObywatelKontraZus-Blog.pl – portal, gdzie skomplikowane przepisy stają się prostymi odpowiedziami. Zespół praktyków z branży finansowej przekłada prawnicze paragrafy na język codzienności.