Wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej – aspekty prawne i podatkowe w 2026 roku

Nieruchomości tworzą fundament majątku wielu rodzin w Polsce, stanowiąc istotną część ich zasobów finansowych i majątkowych. Z tego powodu, coraz większa liczba właścicieli dużych majątków decyduje się na przenoszenie nieruchomości do fundacji rodzinnych. Jest to proces, który zyskuje na znaczeniu, szczególnie w kontekście planowania sukcesji oraz zabezpieczania przyszłości majątku.

Wprowadzenie instytucji fundacji rodzinnej do polskiego porządku prawnego w maju 2023 r. stworzyło nowe możliwości planowania sukcesji i zarządzania majątkiem rodzinnym. Jednym z istotnych zagadnień praktycznych stała się kwestia wniesienia nieruchomości do fundacji rodzinnej – zarówno w ujęciu cywilnoprawnym, jak i podatkowym. W tym artykule omówione zostaną kluczowe aspekty tego procesu, w tym forma czynności, skutki prawne, obowiązki ewidencyjne oraz konsekwencje podatkowe.

Prawne aspekty wniesienia nieruchomości do fundacji rodzinnej

Fundacja rodzinna, jako instytucja prawna umożliwiająca długofalowe zarządzanie majątkiem rodzinnym, staje się coraz bardziej popularna wśród właścicieli dużych portfeli majątkowych, szczególnie tych obejmujących nieruchomości. Dzięki niej możliwe jest nie tylko zabezpieczenie dorobku życia dla przyszłych pokoleń, ale również usprawnienie sukcesji. Nieruchomości jako aktywa trwałe, o znacznej wartości i często strategicznym charakterze, mogą być jednym z istotnych składników przekazywanych fundacji rodzinnej przez fundatora.

Kto może wnieść nieruchomość? Fundacja rodzinna, a nieruchomości

Wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej może odbywać się przez fundatora, jego bliskich, czy też osoby trzecie. Warto jednak wskazać, że od strony podatkowej najbardziej korzystne (z perspektywy późniejszej wypłaty świadczeń) jest wnoszenie mienia przez osoby zaliczane do zerowej grupy podatkowej względem fundatora. Ponadto zgodnie z ustawą o fundacji rodzinnej, fundator przy zakładaniu fundacji rodzinnej jest zobowiązany do wyposażenia fundacji w mienie niezbędne do realizacji jej celów. Minimalna wartość funduszu założycielskiego wynosi 100 000 zł i może być pokryta również poprzez wniesienie nieruchomości. Przekazanie nieruchomości może nastąpić zarówno na etapie tworzenia fundacji, jak i później – w formie darowizny. Dodatkowo:

• zmiana właściciela musi zostać ujawniona w księdze wieczystej,
• fundacja powinna odpowiednio odzwierciedlić nabycie w księgowości zgodnie z zasadami księgowości fundacji rodzinnej.

Do fundacji rodzinnej można wnieść różnego rodzaju nieruchomości, jednak najbardziej korzystane jest wniesienie nieruchomości komercyjnych, które następnie będą wynajmowane lub dzierżawione, z uwagi na fakt, że tego typu działania wchodzą w zakres dozwolonej działalności gospodarczej fundacji.

Ważne jest, aby nieruchomości te były prawnie wolne od obciążeń, lub aby fundacja była w stanie je przejąć wraz z odpowiednimi zobowiązaniami.

Konsekwencje podatkowe wnoszenia nieruchomości do fundacji rodzinnej.

Opodatkowanie fundacji rodzinnej

Z uwagi na zwolnienie fundacji rodzinnej z podatku dochodowego od osób prawnych, nie przysługuje jej prawo do zaliczania odpisów amortyzacyjnych od wniesionej nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów. Pogląd ten znalazł potwierdzenie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 16 maja 2024 r. (sygn. I SA/Po 145/24).

Podatek dochodowy przy wniesieniu nieruchomości. Korzyści podatkowe w fundacji rodzinnej

Na gruncie podatku PIT wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej nie powoduje powstania przychodu po stronie fundatora. Takie stanowisko wyraził Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 20 maja 2024 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.397.2024.1.JK2), wskazując, że przychód powstaje dopiero w momencie faktycznego otrzymania świadczenia od fundacji, a nie już w chwili przekazania majątku.

Choć samo wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej nie generuje skutków podatkowych, to jej późniejsze zbycie przez fundację może już wiązać się z opodatkowaniem fundacji rodzinnej, w tym nawet sankcyjną stawką 25% CIT. Kluczowe znaczenie ma tutaj ocena, czy nieruchomość została nabyta wyłącznie w celu dalszego zbycia – wówczas działalność taka nie jest dopuszczalna dla fundacji i podlega opodatkowaniu na szczególnych zasadach. Niestety, przepisy nie precyzują, jaki okres posiadania nieruchomości może świadczyć o braku takiego celu – pozostawia to szerokie pole do interpretacji, co zwiększa ryzyko sporu z fiskusem.

VAT przy wniesieniu nieruchomości do fundacji rodzinnej

W kontekście podatku VAT zasadniczym kryterium decydującym o obowiązku podatkowym jest to, czy podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu nieruchomości. Jeśli tak – wniesienie nieruchomości do fundacji będzie traktowane jako nieodpłatna dostawa opodatkowana VAT (tak interpretacja podatkowa o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.820.2023.3.ICZ). W przeciwnym wypadku, tj. gdy odliczenie nie przysługiwało, czynność ta pozostaje co do zasady poza zakresem VAT.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) i podatek od nieruchomości

Jeżeli przekazanie majątku do fundacji rodzinnej nastąpi w sposób podlegający opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), obowiązek podatkowy będzie występował. Przykładowo, gdy fundator sprzeda fundacji rodzinnej elementy swojego majątku, transakcja ta będzie objęta podatkiem PCC. Natomiast w przypadku nieodpłatnego przekazania majątku, np. w formie darowizny, czynność ta nie będzie skutkowała obowiązkiem zapłaty PCC – z wyjątkiem sytuacji, gdy wraz z majątkiem przejmowane są także długi lub obciążenia, które podlegają opodatkowaniu.

Nadto, fundacja rodzinna posiadająca w swoim majątku nieruchomości, będzie zobowiązana do zapłaty podatku od nieruchomości, na podstawie przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Zarządzanie nieruchomościami w fundacji rodzinnej

Fundacja rodzinna może przyjąć różne modele zarządzania wniesionymi nieruchomościami. W zależności od celów fundacji, mogą one obejmować wynajem nieruchomości, dzierżawę, a także sprzedaż nieruchomości w celach inwestycyjnych. Kluczowe jest, aby wszystkie działania były zgodne z celem fundacji, czyli zabezpieczeniem majątku dla kolejnych pokoleń.

Najem/dzierżawa nieruchomości przez fundację – aspekty podatkowe

Wskazania wymaga też, że fundacja rodzinna zasadniczo jest zwolniona z podatku CIT, o ile prowadzi działalność mieszczącą się w katalogu określonym w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej. Wśród dozwolonych form działalności wymienia się m.in. najem i dzierżawę. Przepis ten wprost obejmuje klasyczny najem, natomiast organy podatkowe dotychczas w swoich interpretacjach uznawały, że zwolnienie to nie obejmuje najmu krótkoterminowego. Innego zdania są jednak sądy administracyjne, które już w dwóch orzeczeniach potwierdziły, że również najem krótkoterminowy podlega zwolnieniu. Sprawy te były rozpatrywane przez WSA w Gdańsku (wyrok z 19 czerwca 2024 r., sygn. I SA/Gd 219/24) oraz WSA we Wrocławiu (wyrok z 26 marca 2025 r., sygn. I SA/Wr 807/24). Jednakże ostrożnościowo nadal rekomendujemy prowadzenie w fundacji najmu długoterminowego, do czasu utrwalenia linii orzeczniczej w przedmiotowych sprawach.

Korzystanie z nieruchomości przez beneficjentów fundacji – konsekwencje prawne i podatkowe. Księgowość fundacji rodzinnej

Beneficjenci fundacji mogą korzystać z nieruchomości wniesionych do fundacji, jednak w przypadku, gdy udostępnienie nieruchomości wiąże się z korzyściami materialnymi, mogą wystąpić konsekwencje podatkowe. Takie działania mogą zostać uznane za „ukryty zysk” i skutkować opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób prawnych. Jak wskazano w interpretacji z dnia 6 grudnia 2024 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.539.2024.2.DK): ,,Również korzystanie z nieruchomości przez beneficjentów Fundacji wypełnia dyspozycję o której mowa w art. 24q ust. 1a pkt 2 updop. Będzie to bowiem inne nieodpłatne lub częściowo odpłatne świadczenie, inne niż świadczenie, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ufr ponoszone przez fundację rodzinną na rzecz m.in. beneficjentów”.

Wobec tego, wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej to skuteczne i coraz popularniejsze rozwiązanie planowania majątkowego i sukcesyjnego. Jednak wymaga ono starannego zaplanowania, znajomości przepisów oraz orzecznictwa organów podatkowych. Fundatorzy powinni mieć na uwadze nie tylko bieżące korzyści, ale także konsekwencje podatkowe przyszłych działań fundacji związanych z nieruchomościami – takich jak ich zbycie, modernizacja czy też ich udostępnianie członkom rodziny. W przeciwnym wypadku mogą napotkać nie tylko trudności interpretacyjne, ale również ryzyko znacznych obciążeń fiskalnych. 

Nadto, chcąc skorzystać z wielu zalet, jakie niesie za sobą fundacja rodzinna warto także wziąć udział w kursach dotyczących fundacji rodzinnej, aby pogłębiać swoją wiedzę w tym zakresie.

Artykuł sponsorowany